Rynek magazynowy w ostatnich latach bił kolejne rekordy i stał się najszybciej rozwijającym sektorem nieruchomości, na którym tylko w ciągu minionego roku zasoby wzrosły o ponad 20%. Całkowita ilość powierzchni magazynowej sięga 28 milionów metrów kwadratowych. Ponad połowa tej powierzchni powstała w ostatnich 6 latach. W tekście poniżej postaram się przedstawić swoje przewidywania dotyczące trendów magazynowych roku 2023. Powróżę z przysłowiowej szklanej kuli, a za 12 miesięcy sprawdzimy, co nam zafundował rok 2023.
Gdzie jesteśmy?
Za nami dwa lata pandemii Sars-Cov-2. Wprowadzone lockdowny i ograniczenia transportowe odbiły się na łańcuchach dostaw i problemach produkcyjnych. Miało to ogromny wpływ w przemyśle magazynowym na podejmowane decyzje o rozwoju, a także na ceny materiałów budowlanych potrzebnych do budowy magazynów.
Wojna w Ukrainie również wiele zmieniła. Jej konsekwencje nie ominęły sektora nieruchomości, a szczególnie rynku magazynowego. Sankcję na Rosję, ograniczenia jedwabnego szlaku oraz problemy surowcowe spowodowały ogromną niepewność po stronie popytowej.
Inflacja dotyka każdego z nas podczas codziennych zakupów. W Polsce GUS ogłosił za 2022 rok wskaźnik inflacji na poziomie 14,4%. Większość umów najmu podpisanych w magazynach klasy A jest indeksowana wskaźnikiem inflacji europejskiej (HICP). Nie możemy jednak zakładać, że czynsze w 2023 roku wzrosną o około 14%. Wskaźniki europejskie są na niższym poziomie około 10%.
1. Wyższe yieldy
Rosnąca inflacja wywiera ogromną presję dla stóp zwrotu z inwestycji. Inwestorzy wraz z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych przez banki, nie mogą osiągnąć atrakcyjnych warunków finansowania. W konsekwencji nie będą oni skłonni zapłacić za gotowy produkt tyle, co w 2021 czy 2022 roku. W poprzednich latach dużo słyszeliśmy o kompresji yieldów i o transakcjach poniżej 5%. Aktualnie należy spodziewać się stóp zwrotu powyżej 6% i w górę w zależności od regionów i rodzaju produktu.
2. Wyższe czynsze wywoławcze
W 2022 roku, w związku z rozpoczętym trendem dekompresji yieldów, najemcy doświadczyli wzrostu czynszów. Powodem, dla którego czynsze wywoławcze będą nadal rosły, będzie również brak dostępnych powierzchni magazynowych. Zadziała tutaj klasyczne prawo popytu i podaży. Wraz ze zmniejszeniem podaży ceny zaczną rosnąć. Wyższe ceny spowodują zmniejszanie popytu. Rynek w 2023 znajdzie ten balans, o który tak było trudno pod koniec 2022 roku.
Wciąż rosnąca niepewność związana z cenami prądu i gazu hamuje najemców przed rozszerzaniem swojej działalności. W związku z tymi właściciele obiektów oraz deweloperzy będą musieli inwestować w modernizację i rozwiązania zrównoważone, aby pozwolić ograniczyć wzrost cen nośników energii. W konsekwencji doinwestowane obiekty będą droższe, czyli czynsze wywoławcze będą rosły.
3. ESG w magazynach
Temat ESG poruszyłem w artykule ESG, ENVIRONMENTAL, SOCIAL RESPONSIBILITY I CORPORATE GOVERNANCE W MAGAZYNACH. Ten trend jest napędzany aktualną sytuacją polityczno – gospodarczą, z silnym naciskiem ze strony społeczeństwa. Według mnie ESG będzie miało ogromny wpływ na nowe inwestycje magazynowe z racji wprowadzania strategii ESG przez przedsiębiorstwa. Wtyczne raportowania Giełdy Papierów Wartościowych dodatkowo wymuszą na firmie wprowadzenie i stosowanie strategii ESG. Przyczyni się to zdecydowanie do faktycznie wprowadzaniu zasad, a nie wyłącznie mówienia o tym.
4. Niski poziom pustostanów
Biorąc pod uwagę punkt pierwszy i drugi punkt moich rozważań, zdecydowaną przewagę wśród deweloperów w budowaniu powierzchni, będą mieli deweloperzy o strukturze właścicielskiej.
Co mam na myśli?
W ostatnich latach bardzo mocno rozwinął się model biznesowy tzw. dewelopera tradera, czyli firmy, która buduje, prowadzi proces najmu, natomiast w trakcie, budynek zostaje sprzedany do funduszu inwestycyjnego lub innego rodzaju inwestora zewnętrznego.
Ten model bardzo dobrze przyjął się na polskim rynku. Od 2013 roku apetyt zewnętrznych podmiotów inwestujących jest coraz większy. Fundusze, REIT’y, firmy ubezpieczeniowe, prywatni inwestorzy, którzy nie mają know-how, jak budować, chcą zarabiać na nieruchomościach magazynowych i są gotowe zapłacić premię za dostarczenie takiego obiektu.
Aktualnie, inwestorzy mają dużo wyższe koszty inwestowania, a koszty budowy urosły znacząco w ciągu dwóch lat. Dlatego też deweloperzy typu trader muszą przyjąć mądrą strategię zarówno dla nowych budów, jak i nowych najmów.
Deweloperzy, którzy budują w formule tzw. dla siebie, mają większą swobodę działania. Zazwyczaj są to duże, międzynarodowe grupy, które bardzo uważnie analizują procentowy udział inwestycji w poszczególnych krajach w swoim portfelu. Co więcej, przychody są im zapewniane z regularnie płaconego czynszu, a nie ze sprzedaży nieruchomości. Wzrost ich portfela jest wolniejszy i stabilniejszy niż deweloperów traderów.
W związku z powyższym ilość budowanych obiektów i rozpoczętych budów spadnie jeszcze bardziej niż pod koniec 2022 roku. Każda wolna lub zwalniana przestrzeń będzie bardzo szybko zajmowana przez nowe podmioty, do czasu osiągnięcia balansu pomiędzy popytem a podażą. Na koniec roku poziom pustostanów zbliżył się do około 3-4% co jest rekordowo niskim poziomem.
5. Transakcje sale and leaseback
Przede wszystkim, co to jest sale & leaseback w transakcjach magazynowych?
Sale & Leaseback to transakcja , w której firma, która sprzedaje swoją nieruchomość i może wynająć ją od nabywcy. Szczegóły transakcji takie jak płatności najmu i okres najmu, są ustalane bezpośrednio w umowie sprzedaży aktywa.
W umowach sale & leaseback aktywo w postaci nieruchomości magazynowej wcześniej należące do sprzedającego jest sprzedawane komuś innemu, a następnie wynajmowane z powrotem do pierwszego właściciela na długi okres. W ten sposób właściciel firmy może nadal korzystać z budynku, ale przestaje być jego właścicielem.
Firmy, które korzystają z sale & leaseback, zazwyczaj potrzebują odzyskać zainwestowaną gotówkę w nieruchomość. Pieniądze pozyskane ze sprzedaży swojego budynku wykorzystywane są na inwestycje lub na pokrycie kosztów bieżącej działalności. Sale & leaseback może być atrakcyjna jako alternatywna metoda pozyskiwania kapitału. Gdy firma potrzebuje pozyskać gotówkę, zazwyczaj bierze pożyczkę (ponosząc dług) lub dokonuje finansowania kapitałowego (emisja akcji).
Pożyczka musi zostać wykazana w bilansie finansowym firmy jako dług. Transakcja sale & leaseback może poprawić jakość zestawień finansowych firmy. Spadną zobowiązania, unikając większego długu, a wzrosną aktywa w formie gotówki i umowy najmu. Jednocześnie kapitał nie musi zostać spłacony, a udziałowcy mogą otrzymać zysk na przykład w formie dywidendy, w zależności od udziału w firmie.
Aktualna sytuacja ekonomiczna, inflacja oraz rosnące ceny energii zmienią kierunek firm, które zaczną szukać gotówki na bieżące operacje lub zmianę strategii z właścicielskiej na najem. Co więcej, właściciele, które zbudowały obiekty uniwersalne, klasy A, nawet jeżeli tego nie potrzebowały i mogą uzyskać wyższą cenę transakcji. Takie budynki, są bardziej elastyczne i atrakcyjniejsze dla inwestorów.
6. Niższy popyt w 2023
Ze względu na prognozowane spowolnienie w globalnej gospodarce, techniczną recesję i słabszą koniunkturę w przemyśle, popyt w sektorze magazynowym w Polsce, który do I połowy 2022 roku utrzymywał się na wysokim poziomie, w kolejnych kwartałach prawdopodobnie będzie niższy, co zapowiadają już wyniki po III kwartale 2022 roku.
Spadek produkcji przemysłowej i niski odczyt wskaźnika PMI odzwierciedlający nastroje w sektorze przemysłowym mogą wskazywać, że zapotrzebowanie na nową powierzchnię w najbliższych kwartałach będzie mniejsze niż w minionych kwartałach.
7. Blokowanie cen energii
Po uwolnieniu cen energii przez polski rząd oraz przez zachwianą polityką importu i eksportu surowców ze względu na wojnę w Ukrainie, przedsiębiorstwa w Polsce bardzo mocno patrzą na ceny mediów w magazynach.
Aktualnie zdarza się, że koszty mediów są wyższe niż koszty czynszu i to strategią blokowania cen za media (prąd, gaz) deweloperzy mogą zdobyć klienta na rynku. Preferowanymi lokalizacjami będą takie, w których właściciele zastosowali właśnie taką strategię, a magazyny są wyposażone w systemy zrównoważone, takie jak oświetlenie LED, czujniki zmierzchu, panele fotowoltaiczne, pompy ciepła czy też instalacje wody szarej.
Innym sposobem ograniczenia wydatków jest wynegocjowanie dobrych, w sensie niskich stawek za media z dostawcami.
Im bardziej stabilne wydatki podstawowe, tym bardziej najemcy będą skłonni wybrać takie lokalizacje.
8. Rozwój magazynowych rynków wschodzących
Oczekiwany jest dalszy rozwój kluczowych hubów logistycznych, ale uwaga deweloperów i najemców zdecydowanie skierowana jest na rynki wschodzące, dzięki rozwijającej się infrastrukturze drogowej i lepszej dostępności pracowników niż w kluczowych destynacjach logistycznych.
W bieżącym roku to rynki wschodzące były jedną z najczęściej wybieranych przez nich lokalizacji i to tam aktualnie buduje się najwięcej nowej powierzchni magazynowej.
9. Wzrost znaczenia magazynowych SBU – Small Business Unit
Na polskim rynku brakuje usystematyzowania budynków typu SBU. SBU, czyli Small Business Units to obiekty o mniejszej powierzchni najmu, zaczynającej się nawet od 100 metrów kwadratowych. Takich obiektów jest w naszym kraju bardzo dużo, ale są to budynki starsze, B-klasowe, nieposiadające ujednoliconego standardu.
U jednych mamy tylko bramy typu drive-in, czyli bramy z poziomu zero. Czasem uda nam się wynająć obiekt z dokami. Raz powierzchnia jest na planie kwadratu, a raz wydłużonego prostokąta. Nie ma jasno ustalonej zasady co do obciążenia ogniowego takiego budynku. Brak instalacji tryskaczowej może mieć wpływ na koszty ubezpieczenia. Powierzchnie biurowe znajdują się raz z przodu obiektu, raz z tyłu. Umowy najmu podpisywane są w standardzie triple net lease, double, a nawet single net lease. Bardzo ciężko o jednorodność i powtarzalność takich obiektów.
Rozwój małych firm napędzi SBU
Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii w zeszłym roku zamknęło się około 100 tysięcy firm. Głównym powodem zamknięcia są problemy wynikłe z wprowadzonego nowego Polskiego Ładu oraz koszty mediów. W tym samym czasie powstało około 360 000 nowych firm. Pandemia i okres lockdownów był okresem dużej niepewności dla wielu pracowników. Niepewność podczas ostatnich dwóch lat zmobilizowała pracowników etatowych do zakładania własnych przedsiębiorstw. Właściciele SBU widzą potencjał właśnie w takich firmach, które się rozwijają. Rosnące sklepy internetowe, warsztaty samochodowe, drukarnie i wiele innych to branże, które znajdą swój „dom” w obiektach typu Small Business Unit.
Zakładam, że w ciągu kilku lat, ten produkt zostanie usystematyzowany i wystandaryzowany. Zostanie wypracowany standard i klasa A-SBU, dzięki czemu będzie łatwiej porównać obiekty i podjąć decyzje najemcom.
10. Trend zmniejszenia znaczenia e-commerce w magazynach
Ostatnie lata pokazały jak dużo i jak szybko można zrobić w ramach jednej dziedziny, jaką jest e-commerce. W Polsce dziennie przybywa około 350 sklepów internetowych. Szacuje się, że do 2026 powstanie ponad 180 000 dedykowanych sklepów internetowych.
Rok 2023 będzie rokiem spowolnienia rynku e-commerce. Nie będziemy już zauważać dwucyfrowych wzrostów. Rosnąca inflacja, ograniczenia wydatków przez konsumentów, a także powrót do sklepów stacjonarnych zmniejsza zdecydowanie wartości koszyków zakupowych konsumentów. Przewiduję, że trend wzrostowy całego e-commerce utrzyma się, ale pozostanie na poziomie 8-10% rok do roku.
Rok 2023 w nieruchomościach będzie rokiem kolejnych zawirowań. Banki udzielają mniej kredytów mieszkaniowych. Do głosu dochodzą klienci gotówkowi. Zauważymy wiele atrakcyjnych transakcji na rynku wtórnym. Buduje się coraz więcej mieszkań funduszowych na wynajem w formule PRS oraz akademików, co powinno uregulować dość dziki rynek najmu w Polsce.
Za rok podsumowanie magazynowych zmian 2023 roku
Czy i kiedy przekroczymy granicę 30 milionów metrów kwadratowych?
Czy zauważymy magazynierów sterujących wózkami widłowymi za pomocą okularów wirtualnej rzeczywistości?
Jak poradzimy sobie z presją finansowania i czynszów?
Kiedy ustabilizuje się sytuacja za naszą wschodnią granicą i jak ona na nas wpłynie?
Podsumowanie już w grudniu 2023!
