Historia czy nowoczesność, która hala magazynowa jest dla Ciebie?

Inwestorzy podejmujący decyzję o ekspansji lub zmianie lokalizacji swojego zakładu, stają przed wyborem. Co wybrać? Istniejąca starsza czy nowo budowana hala magazynowa?

Kiedy potrzebna jest hala magazynowa?

Przede wszystkim pisząc hala magazynowa, chciałbym, żeby było jasne, że chodzi zarówno o przestrzeń do magazynowania, jak i budynek przemysłowy, produkcyjny.

Decyzja o nowym budynku zazwyczaj zostaje podjęta w dwóch przypadkach.

1. Gdy jest za mało miejsca, towaru jest za dużo lub biznes pozwala na rozszerzenie produkcji.
2. Optymalizacja kosztów produkcji, wynagrodzeń transportu lub podatków.

Za mała hala magazynowa.

W okresie pandemii 2020 roku, w pierwszych miesiącach, kiedy zaobserwowaliśmy ogromny wzrost znaczenia e-commerce. Firmy, które podpisywały umowy na nowe powierzchnie rok, pół roku wcześniej, nagle szukały dodatkowej powierzchni, dwa lub trzy razy większej. Przedsiębiorcy bardzo często są zaskoczeni sukcesem swoich biznesów i wtedy bardzo szybko potrzebny jest większy budynek.

W takim przypadku decyzje podejmuje się, bazując na istniejącej nowoczesnej powierzchni lub starszych obiektach, często do remontu.

Optymalizacja kosztów.

Koszty operacyjne są kluczowe dla prowadzenia biznesu. Proces podejmowania decyzji o zmianie kraju, ze względu na bardziej odpowiednie zarządzanie łańcuchem dostaw lub ograniczenie kosztów wynagrodzeń pracowników, opiera się zupełnie na innych kryteriach. Taka relokacja może potrwać dłużej.

Jaka hala magazynowa będzie dla Ciebie lepsza?

Stary obiekt przemysłowy

Budownictwo przemysłowe w Polsce w latach 1945-1989 było koncentrowane na rozbudowie i modernizacji istniejących zakładów przemysłowych oraz na budowie nowych zakładów, zwłaszcza w sektorze hutniczym, chemicznym, elektrotechnicznym i maszynowym.

W latach 50. i 60. rząd starał się przyspieszyć rozwój przemysłu poprzez inwestycje w nowoczesne technologie, a także poprzez powołanie do życia wielu nowych zakładów przemysłowych.

Lata 70. i 80. to kontynuacja rozbudowy przemysłu, jednak tempo inwestycji zaczynało spowalniać z powodu braku środków finansowych i niedostatecznej modernizacji zakładów. W tym samym czasie rząd zaczął inwestować w sektory takie jak rolnictwo, budownictwa mieszkalnego z prefabrykatów i usługi, co przyczyniło się do przesunięcia siły roboczej z przemysłu do tych sektorów.

Stare hale magazynowe zazwyczaj zlokalizowane przy lub w konglomeratach przemysłowych charakteryzują się między innymi:

• Ciekawą historią i architekturą
• Potencjałem do odnowienia i przywróceniem pierwotnego wyglądu
• Potencjałem do zwiększenia wartości nieruchomości

Ciekawa konstrukcja.

Budynki historyczne są to budynki zazwyczaj o pełnej konstrukcji żelbetowej lub stalowej. Rzadko budowano obiekty o konstrukcji mieszanej, jak to jest teraz bardzo powszechne.

Takie obiekty bardzo często są opuszczone i zniszczone. W związku z tym należy się liczyć z dodatkowym kosztem remontu i doprowadzenia obiektu do użytkowania. Czego należy się spodziewać, decydując się na “historyczny” obiekt magazynowy:

• Potencjalne problemy z infrastrukturą, takie jak instalacje elektryczne i wodne
• Możliwe problemy z izolacją cieplną i akustyczną
• Częstszej konserwacji i przeglądów technicznych

Podsumowując, możemy powiedzieć, że są to obiekty, w które należy zainwestować czas i pieniądze, aby przywrócić im blask. Niestety bardzo często koszty renowacji są tak wysokie, że nie jest to finansowo uzasadnione, aby przywracać im funkcję przemysłową.

Dlatego też bardzo mocno rozwinął się nurt budownictwa loftowego. Charakteryzuje się on tym, że odnawiane budynki przemysłowe mają zmieniane funkcje.

Dla przykładu jeden z największych budynków przemysłowych w Łodzi, Manufaktura, został zrewitalizowany na centrum handlowe.

Natomiast funkcja budynku fabryki Schindlera, fabryki naczyń emaliowanych w Krakowie została zamieniona na muzeum.

Nowa hala magazynowa

Nowa hala magazynowa i jej standard, który ewoluuje, zasługuje na oddzielny wpis na tym blogu. Aktualnie deweloperzy minimalizują ślad węglowy takich obiektów, stosując rozwiązania budownictwa zrównoważonego. Takie rozwiązania są pożądane przez najemców, bo pozwalają im wypełniać wdrażane strategie ESG oraz zmniejszać koszty eksploatacyjne.

Czym charakteryzuje się nowy obiekt magazynowy?

• Nowoczesną infrastrukturą i technologiami
• Wysoką efektywnością energetyczną
• Lepszą izolacją cieplną i akustyczną
• Możliwością dostosowania do indywidualnych potrzeb
• Brakiem historii i ciekawej architektury
• Często monotonną architekturą
• Wysoką ceną zakupu

Hale magazynowe klasy A, są w swojej geometrii i standardzie, bardzo elastyczne. Mogą być wykorzystywane na cele magazynowe, jak i produkcyjne.

Budowa wg aktualnych przepisów oraz sposób przygotowania gruntu daje pewność nowemu inwestorowi, że nie będzie on miał problemów technicznych, jak i środowiskowych z zakupionym lub wynajętym budynkiem.

Podsumowując

Jak widzisz, oba rodzaje budynków magazynowych mają swoje zalety i wady. Ważne jest, aby dokładnie przemyśleć swoje potrzeby i przeanalizować obie opcje przed podjęciem decyzji o zakupie.

Zapewne wybór będzie poprzedzony analizą finansową i studium opłacalności. Ogromną rolę w wyborze będzie miał również harmonogram całego projektu.

Przy wyborze starszych obiektów, nie zapomnij o przeprowadzeniu bardzo dokładnej analizy due dilligence (tzw. DD) technicznej budynku, jak i środowiskowej samej działki. Badanie DD techniczne pozwoli bardzo dokładnie określić stan techniczny obiektu i koszty modernizacji. DD środowiskowe natomiast określi potencjalne zanieczyszczenia historyczne działki. Musisz pamiętać, że każdy nowy właściciel nieruchomości, jest odpowiedzialny za stan gruntu swoich nieruchomości. Dodatkowe koszty rekultywacji terenu powinny być również brane pod uwagę w kosztach całego projektu.

Nowe obiekt są oczywistym wyborem ze względu na standard techniczny i elastyczność, ale są droższe.