Jedną z ważniejszych rzeczy, na które zwracają najemcy, podczas wyboru powierzchni magazynowych jest CZYNSZ. W sieci znajdziesz wiele treści, opisujących co składa się na miesięczne opłaty. Żaneta Ścigała podczas #meetcomm’u organizowanym przez e-LEA w bardzo prosty i przejrzysty sposób tłumaczyła czym różnią się umowy double or triple net lease. W każdym z takich wpisów w bardzo przejrzysty sposób zobaczysz składowe. Mówię tutaj o czynszu w rozumieniu odstępne, service charge oraz opłaty za media. Dzisiaj wezmę na warsztat tylko i wyłącznie pierwszą i to budzącą najwięcej emocji podczas weryfikacji ofert opłatę, czyli czynsz, base rent lub odstępne.
Tajemna wiedza, co wpływa na czynsz?
Poniżej rozłożę dla Ciebie na czynniki pierwsze elementy składowe wpływające na wysokość części opłat miesięcznych, czyli czynszu. O ile intuicyjnie czujesz, że opłaty za media oraz service charge są naliczane za zużycie, lub rozliczane są na zasadzie otwartych, to nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego jak wyliczana jest wartość tzw. czynszu bazowego.
Na całościową wysokość czynszu ma wpływ wiele czynników Zaliczane sa do nich:
- Koszt zakupu działki i związane z nią koszty infrastruktury przyłączy mediów, dróg dojazdowych, czy przekładek sieci znajdujących się na działce,
- Soft Costy, czyli usługi związane z uzyskaniem dokumentacji oraz sprawdzeniem działki.
- Koszt budowy magazynu,
- Tenant Incentives, czyli zachęty dla najemcy,
- Prowizje dla agentów,
- Koszt pieniądza,
- Contingency — czyli koszty nieprzewidziane.
- Profit dewelopera / właściciela.
Jak widzisz, jest tego sporo. Spróbujmy przejść przez te pozycje i dać Ci komfort przy negocjacjach.
Koszt działki w czynszu.
Grunt pod inwestycje jest to wg mojej oceny jedyny zasób, którego jest ograniczona podaż. Nikt więcej metrów kwadratowych ziemi nie wyprodukuje. No, chyba że postanowimy sobie wybudować jakąś wyspę na Bałtyku, rodem z Dubaju.
Koszty działki w zależności od miejsca w Polsce kształtują się różnie. Intuicyjnie możesz przypuszczać, że im bliżej miasta i w mieście tym działka droższa. Im działka bardziej przygotowana, o tym za chwilę, również droższa, a im dalej od dróg ekspresowych i węzłów, tym mniej atrakcyjna, czyli tańsza.
Przez ostatnie kilka lata w Polsce wykształciła nowa profesja w ramach procesu dewelopmentu magazynowego. Wiele osób postanowiło w sposób kompleksowy przystąpić do przygotowywania terenów inwestycyjnych. Identyfikują oni potencjalne lokalizacje pasujące do strategi deweloperów i funduszy. Kontaktują się z właścicielami gruntów. Podpisują umowy przedwstępne, blokując w ten sposób teren dla inwestora. W tak zwanym międzyczasie weryfikują zapisy planów miejscowych, organizują przyłącza i dojazdy do działki, w taki sposób, aby zdjąć te aspekty z dewelopera.
Kolejnym aspektem wpływającym na koszty realizacyjne, a co za tym idzie wysokość czynszu, są media i dojazd do nieruchomości. W zależności gdzie znajdują się wybrane lokalizacji, trzeba wykonać i sfinansować dłuży lub krótszy odcinek drogi dojazdowej. To samo dotyczy mediów. Na potrzeby magazynu, konieczne jest doprowadzenie wody, źródła ciepła, czyli gazu lub ciepła miejskiego, prądu, kanalizacji sanitarnej. Ważnym aspektem jest również zaadresowanie i zmitygowanie problemu wód deszczowych.
Każde z wyżej przytoczonych mediów, realizowane jest w różny sposób, zależny od okoliczności przyrody.
Soft costy, co to jest i jaki ma wpływ na czynsz?
Soft costy, są to elementy związane bezpośrednio z przygotowaniem dokumentacji projektowej oraz sprawdzenia działki. Zaliczamy do nich wszelkiego rodzaju projekty architektoniczne, badania gruntowe, środowiskowe, ale również koszty Due Dillgence, koszty prawnika, czy notariusza.
Są to koszty marginalne w porównaniu do całości inwestycji kosztu gruntu, czy hard costów, czyli kosztów samej budowy. Z własnego doświadczenia mogę napisać, że każde zainwestowane euro na etapie przygotowania produkcji zwróci się nieproporcjonalnie w umiejętnie zmitygowanym ryzyku inwestycyjnym.
Hard costy, budowa, a czynsz?
Koszty budowy magazynu w ostatnich latach zmieniały się jak na rollercoasterze. W latach do 2017-2019 standardowy magazyn można było zakontraktować u generalnych wykonawców w cenie około 180-220 EUR/m2. Wszystko zależało od wielkości obiektu i jego lokalizacji.
Pandemia rozpoczęła niesamowity rajd cenowy dla powierzchni magazynowych. Ceny poszybowały ze względu na zerwane łańcuchy dostaw, wstrzymanie lotów, niesamowity wzrost kosztu transportu morskiego, zakontraktowanie szeregu podzespołów przez kraje azjatyckie. Do tego pomniejsze czarne łabędzie takie jak zablokowanie kanału sueskiego przez transportowiec Evergr Given, nie pozostały obojętne na ceny materiałów globalnie, w tym na ceny materiałów budowlanych.
Kolejnym aspektem mającym wpływ na ceny realizacyjne, a przede wszystkim koszty pracy, miały wydarzenia na Ukrainie i atak Putina na kraj naszego wschodniego sąsiada.
W największym piku cenowym spotkałem wyceny na poziomie 600-650 EUR/m2 magazynu. Natomiast aktualnie w 2023 roku ceny te ustabilizowały się na poziomie bezprecedensowo wysokim w porównaniu do 2019 r., czyli na poziomie w okolicach 400EUR/m2. Należy pamiętać, że każda wycena będzie się od siebie różnić. Na cenę realizacyjną ma wpływ wiele czynników około materiałowych, między innymi sposób posadowienia obiektu lub jego wielkość.
Zakładając obecnie średnią dynamikę w sektorze magazynowym, pozwolę sobie założyć, że przyszły rok będzie rokiem rekordowo niskich cen realizacyjnych od 2020 roku.
Zachęty dla najemców.
Zachęty dla najemców, czyli tzw. Tenant Incentives, czyli zachęty finansowe lub okres zwolnienia z czynszu (tu odsyłam Cię do mojego Słownika Pojęć Magazynowych, gdzie te pojęcia są dokładnie opisane). Wysokość takich zwolnień określa się w wartości miesięcznego czynszu. I tak zwolnień z czynszu może być dla przykładu, pięć, siedem lub dwanaście miesięcy. To samo dotyczy zachęt finansowych, ich wartość to równowartość wielokrotności miesięcznego czynszu.
Ilości uzgadniane są na etapie oferty i / lub negocjacji komercyjnych.
W przeszłości można było spodziewać się, że wartości zachęt w skrajnych przypadkach mogły dochodzić nawet do 40% wartości całego zobowiązania najemcy. Aktualnie, czyli w roku 2023, właściciele oraz deweloperzy starają się nie przekraczać wartości zachęt ponad 20% całego zobowiązania.
Koszty poza realizacyjne.
Normalnym kosztem, który uwzględniony jest w budżecie przedsięwzięcia magazynowego, są koszty finansowania takiego projektu. W zależności od strategii finansowej właściciela koszty takie mogą wahać się od kilku do kilkunastu procent w skali roku.
Prowizje dla pośredników to kolejne koszty dla stron trzecich porozumienia. Mowa tutaj o pośrednikach gruntowych, brokerach nieruchomościowych, czy brokerach transakcyjnych. Wartości wynagrodzenia dla tych podwykonawców liczone są, albo jako procent od wartości nieruchomości lub od rocznego czynszu.
Contingency — budżet na rzeczy nieprzewidziane.
Te koszty są traktowane różnorako w zależności od inwestora, dewelopera, ale również od etapu inwestycyjnego.
Zapewne czujesz, że w momencie rozpoczynania przygody z nową lokalizacją, która nie została rozpoznana w 100% przez Ciebie lub zespół, taki budżet jest większy. Innym przykładem jest klient, którego proces nie jest do końca jasno określony, a Ty możesz nie przewidzieć wszystkich możliwości. Oczywiście inaczej ten budżet będzie się kształtował dla ustabilizowanego parku przy budowie kolejnego budynku, gdzie wjazd jest zrealizowany, media są doprowadzone. itp.
Profit dewelopera / właściciela.
Na koniec, nie możemy zapomnieć, że nikt nie buduje i wynajmuje powierzchni magazynowej charytatywnie. W zależności kto prowadzi czy właściciel, czy deweloper i jaką ma strategię i plan inwestycyjny, tak profit wylicza się w zupełności inaczej.
Jest wiele modeli finansowych, w jaki sposób profit jest kalkulowany. Niemniej pozostaje, a przynajmniej powinna to być tajemnica przedsiębiorstwa.
Czynsz bazowy, wcale nie taki tajemniczy.
Sporo elementów składa się na wyliczenia czynszu. Pamiętaj, że są to pozycje, które raczej w większości transakcji się znajdują. Co ważne, wyliczenia czynszu nie bazują wyłącznie na kalkulacji (koszty + profit) / przez lata najmu. Horyzont czasowy inwestycji jest dużo dłużysz niż umowa pięcio-, siedmio-, czy nawet piętnastoletnia. Dlatego też obliczenia opłacalności inwestycji nie opierają się tylko na czynszu, ale dodatkowych kosztach ponoszonych przez lata istnienia obiektu. Na koniec czynsz, a dokładniej pisząc NOI (net operational income), decydują o wartości całej nieruchomości.
Mam nadzieję, że przybliżyłem Ci jak wiele pracy deweloper lub właściciel musi włożyć w obliczenia i przygotowania dla najemcy oferty. Jeżeli masz swoje przemyślenia, zapraszam do dyskusji, lub kontaktu ze mną.
Na koniec informacja — obrazek tytułowy wygenerowany przez AI.
